Квартиры далеко не всегда продаются по рыночной цене. Можно стать собственником жилья за крайне умеренные средства. Правда, с обременением – в виде продавца, которого придется содержать до самой его кончины. На продажи такого рода идут обычно пенсионеры, одинокие или оставленные родственниками, которые рассчитывают ценой недвижимости улучшить условия жизни в годы старости.
1.Сделка пожизненной ренты
2.Особенности проведения сделки
3.Жизнь после сделки
4.Некоторые нюансы
5.Практика рынка
Подобное приобретение связано с длительной заботой, которую потребуется проявлять к продавцу, именно за нее и уступившему право собственности на свое жилье. Однако, помимо моральных сложностей, которые возникают в данной ситуации, существуют еще и риски потери приобретения. Покупатель должен понимать, что главным риском является расторжение сделки. И страховаться от этого придется на протяжении всей оставшейся земной жизни продавца. Такова цена экономии.
Покупку квартиры с условием содержания жильца отечественное законодательство относит к сделкам пожизненной ренты. Не существует единого названия договора по такому виду приобретения квартиры. Наиболее часто встречающиеся названия, фигурирующие в шапке договора: «договор ренты», «договор купли-продажи жилого помещения с пожизненным проживанием», как вариант – «с пожизненным содержанием», а также «с пожизненным иждивением». Покупатель в данном случае называется также плательщиком ренты (или рентодателем), а продавец – получателем ренты.
Проведение сделки в рамках данного договора по требованиям к комплекту необходимых документов ничем не отличается от обычной купли-продажи квартиры на вторичном рынке. Переход прав подлежит государственной регистрации. Единственный нюанс: в свидетельстве о собственности, которое получит покупатель, в графе обременений будет написано слово «рента».
Что же касается самого договора, то есть его формы, принятой в данном регионе, это – к нотариусу. Мы же для простоты будем говорить о договоре ренты, подразумевая ее пожизненную форму (есть еще понятие постоянной ренты, но это явление скорее из сферы международных отношений, чем встречающихся в быту сделок с недвижимостью, совершгаемых между гражданами).
Главной особенностью проведения сделки является то, что договор ренты подлежит обязательному нотариальному заверению. При обычной сделке купли-продажи стороны тоже могут для фиксации ее условий заверить договор у нотариуса – как бумагу. В случае с рентой договор заверяется как совершение перехода прав, и оплата берется в сумме 3-4% от суммы сделки, указанной в договоре (в тарифах нотариальных услуг, бывает, указывается более скромный размер вознаграждения, порядка 0,5-1,5%, однако на практике часто доплата оформляется просто в виде гонорара за консультационные услуги).
Иногда в договоре может фигурировать цена БТИ, однако, как правило, необходимо указать полную стоимость квартиры. От чего это зависит – чуть ниже.
То, что при заключении договора ренты нотариус играет важную роль, можно считать вполне оправданным. Дело в том, что он выступает независимым гарантом дееспособности будущего получателя ренты. В обязанности нотариуса входит задать продавцу ряд несложных вопросов: понимает ли тот, какие действия совершает, каковы их последствия, в частности, переход права собственности на квартиру, согласен ли на проведение данной сделки, ее условия и т.п. Пусть данная процедура и носит формальный характер, однако ее результатом является то, что нотариус в заверяемых документах запишет важную для покупателя формулировку, характеризующую продавца: «личность установлена, дееспособность подтверждена». Иначе говоря, сделку уже не так просто будет расторгнуть, ссылаясь на то, что получатель ренты был введен в заблуждение или находился в состоянии, когда не понимал, какие действия совершает.
Существуют способы дополнительной страховки рисков последующего иска по расторжению сделки. Один из них сводится к тому, что будущий получатель ренты должен представить документы о том, что никогда не состоял на учете в ПНД или НД (психоневрологический и наркологический диспансеры). Кроме того, считается не лишним освидетельствовать продавца у врача, причем желательно непосредственно в день заключения сделки, перед визитом к нотариусу. Свидетельство психиатра, представляющего профильное государственное медицинское учреждение, – важная дополнительная степень защиты сделки. Стоимость подобного мероприятия может колебаться от символической суммы (коробка конфет, цветы, коньяк) до денег, измеряемых десятками тысяч рублей – впрочем, это уже относится к рынку медицинских услуг, а не недвижимости.
Однако даже после грамотного проведения сделки собственник жилья, обремененного рентой, может его лишиться. Если не будет в точном соответствии и вовремя соблюдать условия ренты. Эти условия оговариваются либо в тексте самого договора пожизненной ренты, или же в дополнении к нему, которое является неотъемлемой частью договора.
Содержание получателя ренты может выражаться по-разному. Может быть оговорена определенная сумма, которую новый собственник обязан ежемесячно, причем в некий оговоренный срок, уплачивать получателю ренты. Равным образом получатель ренты может потребовать определенный набор товаров и услуг (продуктов, лекарств, лечебных мероприятий и т.д.) – такая форма обеспечения является защитой от инфляции. Разумеется, бывают и комбинированные условия ренты (деньги плюс товары и услуги), которые чаще всего и встречаются в практике.
В договоре ренты может быть указана сумма денежного содержания с пунктом, оговаривающем индексацию суммы в зависимости от инфляции. Существуют официальные показатели инфляции, однако измерить ее в реальности сложно. И при наличии данного условия получатель ренты имеет широкие возможности для расторжения договора. От подобных условий договора ренты рекомендуем отказаться.
Все обязательства, взятые на себя плательщиком ренты, нужно соблюдать в строгом соответствии с текстом достигнутого при покупке квартиры соглашения. Иначе получатель ренты может обратиться в суд с жалобой на невыполнение условий договора, и сделка будет расторгнута – суды предпочитают вставать на сторону пенсионеров.
Однако само по себе честное выполнение обязательств по ренте как таковое недостаточно для спокойной жизни плательщика ренты. Здесь имеется существенный момент. Все, совершенно все добрые деяния, совершаемые по договору ренты, надо документировать, причем так, чтобы их можно было потом однозначно подтвердить. Если речь о продуктах или лекарствах – то чеками, причем лучше всего пользоваться услугами служб доставки, тогда будет документирован адрес получателя ренты. Если речь о деньгах, то совершенно недостаточно расписок – их можно оспорить, сославшись на неожиданно возникшие проблемы с памятью и вменяемостью. Лучше всего – переводы на сберкнижку. При наличии такой документации суд просто откажет в иске о расторжении сделки: обязательства-то исполняются в полном объеме.
Документировать помощь, которую оказываешь пожилому человеку, возможно, несколько неприятно. Но необходимо. Могут измениться настроения самого получателя ренты, могут появиться родственники, желающие завладеть квартирой и «накручивающие» пожилого человека в том смысле, что его обманули, он продешевил и т.п. Стоит добавить, что встречаются и случаи самого настоящего мошенничества со стороны получателей ренты. Так, в риэлтерском мире столицы рассказывают про одну бабушку, которая умудрилась в течение года дважды продать квартиру с условием пожизненного содержания, дважды расторгнуть сделку, а на полученные средства съездить на заграничный курорт. Никто не утверждает, что все получатели ренты столь злокозненны, однако покупатель квартиры с жильцом должен максимально обезопасить себя от возможных посягательств на его приобретение.
Маленькое дополнение: обстоятельства реальной жизни могут на протяжении действия договора ренты начать несколько отличаться от тех, что были прописаны при совершении сделки. Например, может понадобиться постоянная сиделка, значительные расходы на лечение какого-либо заболевания, которое может быть не выявленным на момент продажи квартиры с обременением и т.п. Юридически плательщик ренты такого рода новых обязательств не несет, оспорить состоявшуюся некогда сделку нельзя. Что касается моральных аспектов – каждый решает для себя.
Человек, купивший квартиру по договору ренты, совершает, по сути, покупку, которая дает право собственности, но с отложенным пользованием недвижимостью. Ждать чужой смерти нехорошо, но собственник оказывается именно в таком положении. Когда же земная жизнь получателя ренты заканчивается, в дело вновь вступает нотариус, котороый заверяет заявление о снятии обременения права собственности. Юридически основанием для этого является свидетельство о смерти.
Здесь стоит сказать пару слов о нюансах ренты как образа жизни. Со слов риэлтеров, наиболее частый срок продолжительности ренты составляет 3-5 лет, реже до 7 лет. При этом имеются некоторые возрастные особенности получателей ренты. Как ни странно, потенциальная продолжительность ренты вовсе не соответствует физическому возрасту. Люди 60-70 лет часто живут значительно меньше, чем те, кто уже достиг 75-80 лет. Парадоксально, но это подтверждается словами и специалистов по недвижимости, и медиков.
В работе агентств недвижимости сделки ренты – явление не частое. На них приходится не более 1-1,5% от всех операций, связанных с переходом прав собственности на жилье. Дело в том, что подобные правоотношения возникают обычно между людьми, которые уже знакомы друг с другом. Их можно условно назвать «сделками по отношениям», которые проходят вне рынка и не попадают в рекламу. Пожилые люди обращаются за поиском того, кто станет их содержать, в риэлтерские компании достаточно редко. Хотя такие случаи встречаются.
При совершении сделок ренты продавец обычно запрашивает некую сумму, которую выплачивает покупатель жилья, одновременно беря на себя обязанности по пожизненному содержанию получателя ренты. Требуемая сумма бывает самой разной: она может приближаться к рыночной цене квартиры, а может оказаться и вовсе нулевой. Именно от этого и зависит стоимость квартиры, указываемая в договоре. Если она незначительна, можно ограничиться цифрой, указанной в документах БТИ. Когда речь идет о более крупных деньгах, лучше прописывать в договоре его реальную сумму. Хотя это и влечет увеличение вознаграждения нотариуса, следует учитывать, что в случае расторжения сделки покупатель сможет претендовать исключительно на деньги, прописанные в договоре.
В завершение стоит добавить, что на рынке встречаются и вторичные сделки ренты, когда владелец продает квартиру с обременением. В таких случаях необходимо письменное и нотариально заверенное согласие получателя ренты на смену того, кто его содержит. Подобные предложения встречаются весьма редко, а их уровень обычно близок к реалиям рынка, уступка обычно составляет порядка 10% от существующих цен. С учетом всех рисков, которые берет на себя плательщик ренты, такие предложения можно считать не заслуживающими внимания.